房开企业全流程主要税种实操与风险防控——企税个税土增征管新格局

课程简介

2019年，新个人所得税法的实施，国地税合并后第一个企业所得税汇算清缴期和土地增值税清算口径的日益严格，置身于如此背景之下，房地产开发企业的涉税工作将面临层层挑战，风险与收益并存，创新与困难同步。本课程不同于以往房地产课程对于政策汇编的整理，而是精挑细选了若干高难度问题，剥开表层的纷繁复杂，综合运用“财、税、法”三个维度的全面知识，深入的为大家细致分析、剥丝抽茧，直击问题的核心，通过一天的课程展示当前房地产财税领域前沿的实操案例和战略思考。

课程收益

接地气：大型房企的实操案例

注重点：重点领域的核心涉税风险点全面讲解

有深度：提出若干高难度问题进行解剖

课程提纲

一、“企税个税土增征管新格局”下房开企业全流程财税管控的思考

1、“个税新政”过渡期房开企业财税管控需要关注的要点

2、新格局下房开企业合同控税的误区：个人发票代开受票方风险激增

3、房开企业全流程税负不平衡问题的战略解决思路：以新《企业所得税月（季）度预缴纳税申报表（A类，2018年版）“第5行“特定业务计算的应纳税所得额”填报为例

4、建筑业企业所得税核定征收的全面取消对房开企业的影响有哪些？

二、房开企业资源取得阶段主要税种实操与风险防控

1、土地价款扣除：增值税、企业所得税、土地增值税

1) 增值税销售额扣除土地价款：按项目还是按公司？

2) 土地出让金返还款如何处理？

3) 以房抵房增值税的计税依据如何确定？

4) 母公司拿地项目开发土地价款扣除的三种路径

5) 申报增值税收入抵减已预缴税款，可否抵减不同项目已预缴税款？

2、 房地产土地拓展投资二级市场的不同模式：资产收购、股权收购、产权/司法拍卖

3、市政建设配套费是否需要缴纳契税？——税总新的

4、以“毛地竞拍”等形式取得土地向村委支付拆迁补偿支出的税收筹划

三、房开企业融资环节主要税种实操与风险管控

1、集团内部关联方资金拆借纳税风险分析与稽查应对——来自稽查动态的新口径

2、大额贷款与其他应收款并存纳税风险分析与稽查应对——增值税视同销售与企业所得税利息扣除双关注

3、资金池运作模式纳税风险分析与稽查应对

4、统借统还纳税风险分析与稽查应对

5、向信托投资公司阶段的纳税风险分析与稽查应对

6、融资租赁企业差额征税遇到的税务障碍

7、企业集团内单位（含企业集团）之间的资金无偿借贷行为免征增值税的新政适用

四、全流程主要税种实操与风险管控

1、企业所得税全流程纳税申报——税会差异如何调整？实际毛利与预计毛利差额滞后确认的稽查风险防范

2、企业所得税新季度申报表的填报对房地产企业的影响

3、房企建安甲供工程的博弈

4、境外设计费如何代扣代缴相关税费？——房企、境外设计公司、境内代理三方协议模式的“虚开风险”

5、开发成本超过评估指标值就要补税吗？

6、建安成本偏高——房地产企业反避税案例

7、成本发票滞后取得（跨期票据）的扣除问题？——追溯调整法与未来适用法的选择？

8、营销设施建造费（销售样板房、售楼处）纳税风险分析与稽查应对——增值税、企业所得税、土地增值税的处理异同

9、地下车位的财税处理：风险与收益的权衡

1) 国税发【2009】31号文第33 条如何理解？

2) 人防车位销售，建造成本还可以作为公配处理吗？

3) 无产权地下车位销售房产税风险的规避

五、土地增值税预征和清算阶段税种实操与风险管控

1、开发产品销售收入的确认与增值税、土地增值税的纳税义务发生时间是怎样关系？

2、“视同销售”一定会有所得税吗？“买一赠一”怎样操作才能少缴税？

3、房开企业的预售收入，企业所得税、土地增值税与增值税的口径差异。

4、出租产成品的租金收入如何计税？尽量避免预租收入等形式造成增值税、所得税及土地增值税收入不一致的情况。

5、开发区内建的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施应如何处理？

6、红线外支出能否税前扣除？挖人工湖、修道路、修跨河大桥、建休闲广场、沿河景观设施等的支出，成本不能税前扣除吗？土地增值税能否扣除？

7、被政府无偿收回土地使用权的形成的损失如何处理？被政府收取的土地闲置费能否税前扣除？

8、合作建房但该项目未成立独立法人公司的，如何进行纳税处理？通过项目管理费形式的合作建房，税务局是否认可？

9、土增税清算时间早晚如何决策？——国税总局【2016】81号公告的深度解读

10、土地增值税的清算单位以以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算？不同清算单位的选择会带来哪些税收利益？

六、新出台的《企业所得税税前扣除凭证管理办法》解读及房开企业所得税汇算清缴风险防范

1、《企业所得税税前扣除凭证管理办法》（税务总局公告2018年第28号）的实施时间及适用范围。

2、企业所得税税前扣除需要取得怎样的扣税凭证？扣税凭证的概念及分类。

3、不合规的扣税凭证有哪些？取得扣税凭证的时间有哪些规定？

4、无法取得税前扣除凭证应怎样进行税前扣除?共同支出的扣税凭证有哪些？

5、税务总局28号公告的下发为房开企业2018年度企业所得税汇算清缴带来的哪些利好消息？

师资介绍

刘玮 总局房地产稽查库成员、房地产税收师资库成员、青岛市税务干部学校副教授。

多年在税收一线从事税务稽查和审理工作，曾多次参与税务总局组织和布置的房地产及相关行业专项专案检查工作，总局房地产稽查库成员，房地产税收师资库成员，被业内人士誉为房地产税收管理专家。

 在市局机关工作期间，着力从事房地产行业税收政策管理工作，多次参与总局组织的房地产新政策研讨会，多次参与对一线税务干部、纳税人及中介机构的税收政策培训工作，承担青岛税校、山东省税务干部学校、渤海税校的部分教学任务，国家税务总局扬州税务进修学院兼职教师，湖北财税职业学院、山东大学继续教育学院客座教授。参与编写《企业所得税纳税遵从风险与防范》、《新企业所得税汇算清缴疑难问题解析与特殊项目难点分析》、《企业所得税政策操作手册》等多本涉税书籍。

  与此同时，围绕房地产行业涉税风险管理，建立了一套行之有效的房地产行业风险防控体系，得到税务机关、中介机构和房地产企业三方的一致认可。

活动时间

2019年4月27日（星期六）

08:30——09:00  签到

09:00——17:00  授课

活动地点

苏州工业园区华池街88号晋合广场

参会对象

瑞安达会员单位、房地产企业财务负责人

主办单位

江苏瑞安达企业管理服务有限公司

瑞安达税务师事务所江苏有限公司

会场服务

提供培训、学习资料、茶点等。

活动费用

1、瑞安达会员免费参加本次活动。

2、非瑞安达会员参加本次活动收费2800元/人。

注意事项

1、参加本次活动的交通、住宿等费用自理。

2、活动地点位于市中心，交通便利，请尽量选择公交、地铁等绿色出行方式。

报名方式

1. 添加培训负责人李老师微信报名

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咨询电话：18118134327 / 0512-68181762