房地产开发成本核算简单来说，就是按照成本项目归集和分配开发商品房支出的全部费用，计算出开发项目总成本和单位建筑面积成本的过程。今天来为大家梳理房地产项目成本核算的“四五六法则”，化繁为简，有条不紊，精准核算！

成本分配的“四个方法”

（一）占地面积法。

指按已动工开发成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配。

1.一次性开发的，按某一成本对象占地面积占全部成本对象占地总面积的比例进行分配。（业态占地面积分配）

2.分期开发的，首先按本期全部成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象占地面积占期内全部成本对象占地总面积的比例进行分配。（先按分期分配，再按业态分配）

期内全部成本对象应负担的占地面积为期内开发用地占地面积减除应由各期成本对象共同负担的占地面积。

• 应用：土地成本分配、前期三通一平、水纹地理勘察、测绘、场地通平等成本分配。

（二）建筑面积法。

指按已动工开发成本对象建筑面积占开发用地总建筑面积的比例进行分配。

1.一次性开发的，按某一成本对象建筑面积占全部成本对象建筑面积的比例进行分配。（按业态建筑面积分配）

2.分期开发的，首先按期内成本对象建筑面积占开发用地计划建筑面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象建筑面积占期内成本对象总建筑面积的比例进行分配。（先按分期分配，再按业态分配）

（三）直接成本法。

指按期内某一成本对象的直接开发成本占期内全部成本对象直接开发成本的比例进行分配。

• 应用情形：部分业态精装修成本、酒店专属设备、玻璃幕墙、专属电梯。

（四）预算造价法。

指按期内某一成本对象预算造价占期内全部成本对象预算造价的比例进行分配。

• 应用情形：发生的利息支出、监理费支出。

企业开发、建造的开发产品应按制造成本法进行计量与核算。其中，应计入开发产品成本中的费用属于直接成本和能够分清成本对象的间接成本，直接计入成本对象，共同成本和不能分清负担对象的间接成本，应按受益的原则和配比的原则分配至各成本对象，具体分配方法可按以上规定选择其一。

成本核算的“五个步骤”

第一步 分类成本费用

各项支出归集“开发成本与期间费用”。对当期实际发生的各项支出，按其性质、经济用途及发生的地点、时间区进行整理、归类，并将其区分为应计入成本对象的成本和应在当期税前扣除的期间费用。同时还应按规定对在有关预提费用和待摊费用进行计量与确认。　

第二步 归集开发成本

各项成本归集“直接成本、间接成本和共同成本”。对应计入成本对象中的各项实际支出、预提费用、待摊费用等合理的划分为直接成本、间接成本和共同成本， 并按规定将其合理的归集、分配至已完工成本对象、在建成本对象和未建成本对象。

• 直接成本：指在项目开发中直接发生的可以直接计入各成本对象的成本，如土地成本、建安成本。

• 间接成本：指不能准确直接计入各成本对象的成本，如工程管理费、营销设施费等开发间接费；

• 共同成本：指各成本对象共同生的不可分割的成本。如多个项目共同建造的设施。

第三步 结转完工成本

对本期未完工和尚未建造的成本对象应当负担的成本费用，应按分别建立明细台帐，待开发产品完工后再予结算。

第四步 结转开发产品

当期已完工成本结转“开发产品或固定资产”。对本期已完工成本对象分类为开发产品和固定资产并对其计税成本进行结算。其中属于开发产品的，应按可售面积计算其单位工程成本，据此再计算已销开发产品计税成本和未销开发产品计税成本。对本期已销开发产品的计税成本，准予在当期扣除，未销开发产品计税成本待其实际销售时再予扣除。

第五步 结转销售成本

当期已完工成本结转“开发产品或固定资产。对本期已完工成本对象分类为开发产品和固定资产并对其计税成本进行结算。其中属于开发产品的，应按可售面积计算其单位工程成本，据此再计算已销开发产品计税成本和未销开发产品计税成本。

对本期已销开发产品的计税成本，准予在当期扣除，未销开发产品计税成本待其实际销售时再予扣除。

成本对象的“六个原则”

（一）可否销售原则

开发产品能够对外经营销售的，应作为独立的计税成本对象进行成本核算；不能对外经营销售的，可先作为过渡性成本对象进行归集，然后再将其相关成本摊入能够对外经营销售的成本对象。

公配设施成本分摊：对于不可售的公共配套设施（物业用房等），应先单独作为过渡性成本对象进行归集，然后再将其相关成本摊入可售的成本对象。

（二）分类归集原则。

对同一开发地点、竣工时间相近、产品结构类型没有明显差异的群体开发的项目，可作为一个成本对象进行核算。

【分期核算：一期、二期】

（三）功能区分原则。

开发项目某组成部分相对独立，且具有不同使用功能时，可以作为独立的成本对象进行核算。

【如：普通住宅、会所、幼儿园、地下车位等】

（四）定价差异原则。

开发产品因其产品类型或功能不同等而导致其预期售价存在较大差异的，应分别作为成本对象进行核算。

• 毛坯房与精装房（精装房比毛坯房贵）

• 商铺与住宅（1~3层商铺，4层以上住宅，价格差异较大）

• 商品房与安置房、人才房（安置房、人才房价格比较便宜）

（五）成本差异原则。

开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其建造成本出现较大差异的，要分别作为成本对象进行核算。

【挑高层，层高6米；非挑高层，层高3米】

（六）权益区分原则。

开发项目属于受托代建的或多方合作开发的，应结合上述原则分别划分成本对象进行核算。

【代建部分，合作部分；分别享有的权属部分。如A、B两公司合作开发一地块，地块在C公司名下，其中A公司开发住宅部分，B公司开发商业部分。】